En el contexto de una ejecución hipotecaria, es habitual que surjan dudas acerca de lo que sucede cuando el banco se adjudica un inmueble y su tasación es superior a la deuda pendiente. En estos casos, es esencial conocer los derechos del deudor, así como las obligaciones de la entidad financiera. Este artículo pretende aclarar esta situación y explicar si el banco está obligado a devolver dinero al propietario, según la normativa vigente y la jurisprudencia.
- ¿Qué es una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial que permite al acreedor hipotecario (normalmente un banco) recuperar la cantidad adeudada por un préstamo hipotecario. Si el deudor no cumple con sus obligaciones de pago, la entidad financiera puede solicitar la venta forzosa del inmueble hipotecado para saldar la deuda.
Este proceso está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), principalmente en los artículos 681 y siguientes, que establecen los requisitos y el procedimiento para llevar a cabo la ejecución hipotecaria.
- ¿Cómo afecta la tasación del inmueble al procedimiento?
Uno de los elementos clave en una ejecución hipotecaria es el valor de tasación del inmueble, que se fija en el momento de conceder el préstamo hipotecario. Este valor se utiliza para determinar el precio de salida en la subasta judicial.
La tasación del inmueble puede tener un impacto significativo en el resultado de la ejecución, ya que influye en:• El precio mínimo por el cual el banco puede adjudicarse el inmueble en caso de que la subasta quede desierta. • La posible devolución de dinero al deudor si el valor de adjudicación es superior a la deuda pendiente.
- ¿Qué ocurre si la deuda pendiente es menor que el valor de adjudicación?
Si tras la subasta, el banco se adjudica el inmueble por un valor superior a la deuda pendiente más los intereses y las costas del procedimiento, el deudor tiene derecho a recibir el excedente. Este derecho está claramente establecido en el artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que dispone:“Si el valor de adjudicación supera la cantidad reclamada por el acreedor más los intereses y costas, el sobrante deberá ser entregado al ejecutado, a menos que existan otros acreedores con derecho a dicho remanente”.
En otras palabras, si el valor por el que el banco se adjudica el inmueble es mayor que la deuda, el banco no puede apropiarse de ese excedente, y deberá entregárselo al deudor.
- Valor de adjudicación en la subasta
El artículo 671 de la LEC establece las reglas para la adjudicación del bien en subasta. Si no hay postores, el acreedor hipotecario (el banco) puede quedarse con el inmueble por:• El 100% del valor de tasación, si la deuda garantizada es inferior al valor del inmueble. • El 60% del valor de tasación, si no hay ofertas y el acreedor opta por quedarse con el inmueble.
Esto significa que, incluso si no hay ofertas en la subasta, el banco puede adjudicarse el bien por un valor que puede ser superior al de la deuda.
- Ejemplo práctico
Imaginemos el siguiente escenario:• El valor de tasación del inmueble es de 200.000 euros. • La deuda pendiente es de 100.000 euros, incluyendo intereses y costas.
Si el banco se adjudica el inmueble por el valor de tasación (200.000 euros), el sobrante de 100.000 euros deberá entregarse al deudor, una vez deducida la deuda.
Este tipo de situación es relativamente común cuando los inmuebles han sido tasados por un valor elevado en comparación con la deuda pendiente. La normativa busca evitar que el banco obtenga un beneficio excesivo a costa del deudor.
- Jurisprudencia relevante
La jurisprudencia ha sido clara en la defensa de los derechos del deudor cuando existe un remanente tras la ejecución. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo 174/2013, de 12 de marzo, destacó que:“En los procedimientos de ejecución, el sobrante obtenido tras la subasta debe entregarse al ejecutado, salvo que existan otros acreedores con derecho sobre dicho sobrante. No es admisible que el acreedor se apropie de una cantidad superior a la deuda reclamada.”
Este fallo refuerza la idea de que el deudor tiene derecho a recibir cualquier cantidad que sobrepase el importe de la deuda, evitando un enriquecimiento injusto del banco.
- La importancia de revisar las tasaciones y el procedimiento
Es fundamental que el deudor esté bien asesorado a lo largo del proceso de ejecución hipotecaria, especialmente en lo que respecta al valor de tasación del inmueble y el precio de adjudicación en subasta. Existen mecanismos legales para impugnar tasaciones que puedan considerarse inadecuadas o infladas, y también para asegurarse de que, en caso de sobrante, este se entregue correctamente al deudor.
- Conclusión
En un procedimiento de ejecución hipotecaria, si el banco se adjudica el bien por un valor superior a la deuda pendiente, tiene la obligación legal de devolver el sobrante al deudor, tal y como establece la Ley de Enjuiciamiento Civil y ha confirmado la jurisprudencia.
Este derecho protege al deudor frente a posibles abusos y garantiza que no se produzca un enriquecimiento injusto por parte de la entidad financiera. Si te encuentras en esta situación, es importante que cuentes con asesoramiento legal especializado para asegurarte de que tus derechos sean respetados.
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