En los procesos de ejecución hipotecaria, es común que surjan dudas cuando el valor de tasación del inmueble es elevado, pero un tercero lo adquiere por un precio inferior en la subasta. En estos casos, tanto el deudor como el acreedor tienen derechos y obligaciones específicas. En este artículo, analizamos qué ocurre si un tercero se adjudica el bien por un valor inferior al de la tasación y cómo afecta a la deuda pendiente del deudor.
- Valor de tasación y adjudicación en la subasta
La tasación del inmueble es clave en todo proceso de ejecución hipotecaria, ya que determina el valor de salida en la subasta. Sin embargo, no siempre el bien se adjudica por el valor total de tasación. Un tercero, que participa en la subasta, puede adquirir el inmueble por un precio inferior, pero las reglas establecidas por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) determinan cómo debe adjudicarse el bien y cuál es el efecto sobre la deuda.
La LEC, en su artículo 671, regula que:• Si el tercero postor ofrece al menos el 70% del valor de tasación, el inmueble se adjudica automáticamente. • Si el postor ofrece menos del 70%, el banco puede optar por quedarse con el inmueble por el 70% del valor de tasación, o permitir que el tercero se lo adjudique.
- Ejemplo práctico: deuda baja y tasación alta
Veamos un ejemplo típico para ilustrar este proceso:• Valor de tasación del inmueble: 700.000 euros. • Deuda pendiente: 120.000 euros (incluyendo intereses y costas). • Precio de adjudicación por un tercero: 200.000 euros.
En este caso, el tercero adquiere el inmueble por 200.000 euros, un valor inferior al de la tasación, pero superior a la deuda pendiente.
- ¿Qué sucede con la deuda pendiente?
Cuando el tercero se adjudica el bien, el dinero obtenido por la venta en subasta se utiliza primero para cubrir la deuda con el acreedor hipotecario (el banco), que en este caso es de 120.000 euros, más los intereses y costas del proceso.
Si el precio de adjudicación es superior a la deuda, como ocurre en nuestro ejemplo, el excedente debe ser entregado al deudor. En este caso, tras descontar los 120.000 euros de la deuda y los intereses y costas, el deudor recibiría la diferencia.
Ejemplo:• Precio de adjudicación: 200.000 euros. • Deuda: 120.000 euros. • Intereses y costas: 20.000 euros.
Resultado: El deudor recibiría 60.000 euros como remanente tras cubrir la deuda y los gastos judiciales (200.000 euros – 140.000 euros).
- ¿Qué pasa si el precio de adjudicación es inferior a la deuda?
En el improbable caso de que el precio de adjudicación por parte de un tercero fuese inferior a la deuda pendiente (por ejemplo, menos de 120.000 euros), el deudor seguiría siendo responsable por la diferencia. Sin embargo, esto es poco frecuente en situaciones donde el valor de tasación es considerablemente superior a la deuda, como en nuestro ejemplo.
En este caso concreto, dado que la deuda es de 120.000 euros y el valor de tasación es de 700.000 euros, es muy probable que el precio de adjudicación en la subasta sea suficiente para cubrir la totalidad de la deuda.
- Jurisprudencia relevante
La jurisprudencia ha sido clara en cuanto a los derechos del deudor cuando se produce una adjudicación en subasta. La Sentencia del Tribunal Supremo 15/2014, de 23 de enero, establece que:“El deudor hipotecario no queda liberado de la deuda por el simple hecho de la adjudicación del bien. Si el valor de adjudicación es inferior a la cantidad adeudada, el acreedor tiene derecho a seguir reclamando la diferencia.”
Esto significa que, aunque el inmueble se adjudique a un tercero, el banco puede seguir exigiendo la diferencia si la deuda no queda totalmente cubierta. Sin embargo, como hemos visto, en casos donde la tasación es muy superior a la deuda, el deudor puede incluso recibir dinero tras la subasta.
- ¿Qué debe hacer el deudor en estos casos?
Es fundamental que el deudor esté bien asesorado durante el proceso de ejecución hipotecaria. Asegurarse de que el precio de adjudicación cubra la deuda pendiente es clave, y en situaciones donde el valor de tasación es mucho mayor que la deuda, el deudor debe velar por que cualquier excedente le sea correctamente abonado.
Si hay un remanente tras la subasta, el deudor tiene derecho a recibirlo, y esto está amparado tanto por la Ley de Enjuiciamiento Civil como por la jurisprudencia.
- Conclusión
En un procedimiento de ejecución hipotecaria, si un tercero se adjudica el inmueble por un valor inferior a la tasación pero superior a la deuda pendiente, el deudor tiene derecho a recibir el excedente tras cubrir la deuda con el banco. Es crucial que los deudores conozcan sus derechos y reciban el asesoramiento adecuado para garantizar que el remanente sea entregado correctamente y que la entidad financiera no se quede con un importe superior al de la deuda.
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